Пожизненная рента квартиры – это сделка, основная цель которой – приобретение имущества. Предметом может быть не только квартира, но и земельный участок, домовладение, автомобиль, предприятие, ценные бумаги, драгоценные камни.
Договор пожизненной ренты – разновидность рентных отношений. Гражданский кодекс выделяет также постоянную ренту и ренту с иждивением. Эти виды сделок алеаторные (рискованные), поскольку рентные платежи передаются в течение всей жизни их получателя, и однозначно нельзя сказать, сколько в конечном итоге будет передано денег за имущество.
- В чем заключается особенность пожизненной ренты ↓
- Отличие пожизненной и постоянной форм ренты ↓
- Разница в пожизненной ренте и с иждивением ↓
- Как правильно заключить такой договор ↓
- Составление договора пожизненной ренты ↓
- Как определяется размер пожизненной ренты ↓
- Фиксация рентной оплаты ↓
- Особенности проведения платежей ↓
- Операции с имуществом для плательщика ↓
- Особенности и условия проведения ↓
- Гибель имущества: дальнейшие действия плательщика ↓
- Условия расторжения договора ↓
- Практика и результаты использования пожизненной ренты ↓
В чем заключается особенность пожизненной ренты
Особенность данного договора в отличие от близкой по цели сделки купли-продажи состоит в следующем:
- встречное предоставление за квартиру, деньги, выплачиваются не сразу, а постепенно,
- субъектом купли-продажи может стать любое лицо, рентополучателем – только некоммерческое предприятие или гражданин,
- рента не подразумевает кредитования,
- периодичность выплат (а не единовременность) определяет рентный характер отношений,
- имущество может передаваться как бесплатно, так и за плату,
- рента в обязательном порядке удостоверяется нотариусом.
Отличие пожизненной и постоянной форм ренты
| постоянная | пожизненная |
| договор заключается с физическими лицами или некоммерческими организациями | договор заключается только с гражданами |
| обе стороны вправе выкупить ренту | только получатель при значительном нарушении плательщиком условий сделки вправе выкупить ренту |
| рента передается ежеквартально | рента передается ежемесячно |
| плательщик несет риск утраты имущества только, если оно передано бесплатно | плательщик рискует всегда |
Разница в пожизненной ренте и с иждивением
| пожизненная | с иждивением |
| предмет – любое имущество | предмет только недвижимость |
| встречное предоставление – только деньги | встречное предоставление – деньги либо уход |
| минимальный платеж – один прожиточный минимум | минимальный платеж – два прожиточных минимума |
| при отчуждении имущества согласие рентополучателя НЕ требуется | при отчуждении имущества согласие рентополучателя требуется |
| при расторжении договора по требованию получателя платежей, плательщик вправе требовать возмещения убытков | при расторжении договора по требованию получателя платежей, плательщик НЕ вправе требовать возмещения убытков |
Как правильно заключить такой договор
Обязательно нужно:
- указать возмездно или безвозмездно передается имущество;
- подробно прописать все персональные (паспортные) данные, в том числе место жительства фактическое и по прописке, ОГРН, ИНН, юридический и почтовый адреса;
- размер ежемесячных платежей;
- способ передачи денежных средств;
- указать, как будет обеспечено исполнение обязательства;
- максимально идентифицировать предмет сделки.
Составление договора пожизненной ренты
Для одного или нескольких плательщиков. Закон не устанавливает предельное число лиц на той или другой стороне договора, но этот момент обязательно нужно проговорить с получателем ренты.
Платежеспособность приобретателей имущества влияет на своевременность внесения рентных платежей, поэтому для рентополучателя условие о количестве лиц на стороне плательщика является одним из ключевых.
Обязательно нужно указать, в каком отношении распределена обязанность по осуществлению рентных выплат (она может быть долевой и солидарной).
Соглашение составляется в количестве экземпляров по числу участников.
Как определяется размер пожизненной ренты
Минимальный размер выплат, если квартира передана бесплатно, установлен законом:
- он равен прожиточному минимуму;
- увеличивается вместе с ростом этой фиксированной суммы.
Если имущество получено за плату, то стороны самостоятельно определяют размер рентных платежей.
Фиксация рентной оплаты
Особенности проведения платежей
Оформить передачу рентных платежей можно следующими способами:
- Через банк:
- Класть наличные деньги на счет получателя через оператора;
- Переводить безналичные деньги со счета на счет (с карты на карту) через оператора или с помощью услуги «мобильный банк».
- С помощью почтового перевода;
- Путем составления отдельных расписок;
- За каждую выплату на договоре ставить отдельную отметку;
- Через депозит нотариуса (если получатель уклоняется от получения денег).
Самый простой и удобный способ проведения платежей безналичный, потому что:
- в любое время можно запросить выписку об операциях, в которой всегда будет отражена сумма перевода;
- банк не откажет в принятии и переводе денежных средств;
- при использовании услуги «мобильный банк» рентную оплату можно произвести в любое время в любом месте;
- в банке можно также подключить услуг автоматический платеж; фиксированная сумма будет автоматически каждый месяц перечисляться на счет получателя.
Единственный возможный недостаток этого способа – отсутствие счета и (или) банковской карты у рентоплучатетя и (или) плательщика ренты.
Операции с имуществом для плательщика
Особенности и условия проведения
Недвижимое имущество находится в залоге у рентополучателя.
Для движимой вещи плательщик обязан предоставить обеспечение исполнения обязательства, то есть гарантировать, что он исполнит обязанность.
Собственник может отчудить имущество, рентная обязанность в таком случае перейдет к новому владельцу, а предыдущий будет нести субсидиарную ответственность.
Гибель имущества: дальнейшие действия плательщика
Плательщик вправе требовать приостановки выплаты, если уничтожено имущество, которое отчуждено бесплатно по договору постоянной ренты.
В этом случае также возможно изменить условия выплат.
Во всех остальных рентных отношениях приобретатель имущества несет риск его утраты.
Условия расторжения договора
Рентополучатель может потребовать расторгнуть договор, если второй стороной значительно нарушаются условия об уплате.
Получатель может принудительно выкупить ренту.
Если предметом была недвижимость, и она было передано бесплатно, рентополучатель может настаивать, чтобы имущество было возвращено (при этом его стоимость учитывается в счет выкупной цены).
Практика и результаты использования пожизненной ренты
Договор пожизненной ренты (и содержания с иждивением) заключается только с гражданами. На стороне отчуждателя имущества, как правило, выступают лица преклонного возраста, обладающие некоторым ценным имуществом, которым необходим дополнительный постоянный источник дохода и (или) уход.
По договору пожизненного содержания с иждивением гражданину нужно предоставить уход, который включает в себя в разных комбинациях такие услуги, как:
- покупка продуктов питания;
- приготовление пищи;
- покупка лекарств и обеспечение их приема;
- уборка квартиры;
- стирка белья;
- оплата коммунальных услуг;
- уход за домашними животными;
- оплата ритуальных услуг и другое.
Пожилые люди нуждаются именно в постоянном уходе, а не в его денежном выражении, но учесть все аспекты содержания затруднительно. В связи с этим между сторонами возникают конфликты, которые заканчиваются подачей искового заявления в суд.
Суд может расторгнуть договор по требованию рентополучателя по такому формальному основанию, как отсутствие чеков на покупку продуктов, лекарств в рамках предоставления ухода, то есть доказательства осуществления ухода.
Нередки случаи, когда недобросовестные наследники, оспаривают договор пожизненного содержания с иждивением по тому основанию, что пожилой человек был недееспособен, не понимал значения своих действий. В таких случаях имущество от приобретателя «уходит» наследникам без какой-либо компенсации плательщику.
В таких ситуациях престарелые граждане полностью не понимают сущности соглашения, заблуждаются относительно последствий подписания документа. Собственники недвижимости, зачастую, под такой сделкой подразумевают завещание. Но суды не отменяют сделки, так как на бумажном носителе все условия записаны согласно букве закона. Тот факт, что некоторые граждане по-своему толкуют нормы закона, не может дестабилизировать оборот недвижимости.
Советы:
- тщательно изучить контрагента: здоровье, наличие близких родственников и характер отношений с ними;
- платежеспособность, уставный капитал (обеим сторонам);
- досконально изучить юридическую историю имущество (сделать соответствующие запросы в Росреестр, БТИ/ ЦТИ);
- подробно описать, что какие именно услуги входят в пожизненное содержание;
- передачу денежных средств по возможности оформлять через банк;
- не забыть зарегистрировать договор у нотариуса.
В целом конструкция договора удобна, однако граждане предпочитают более простую, понятную и надежную куплю-продажу, когда цена фиксирована и отсутствует личностный фактор.
Загрузка...