Что означает страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

Передача в определенные сроки возведенного капитальным строительством объекта недвижимого имущества долевым собственникам, при соблюдении всех условий заключенного между сторонами договора о долевом участии, гарантируется страхованием ответственности застройщика указанного объекта.

С 2014 года появилась возложенная на застройщика обязанность, до регистрации самой первой сделки с покупателем в Росреестре — заключить со страховой компанией договор и застраховать свою ответственность, в противном случае совершить такую сделку не получится.

Макет частного дома

Согласно, Федерального закона N214 (с последними вступившими в силу изменениями), выбрать способ страхования может сам застройщик: в обществе взаимного страхования, поручительство банковского учреждения, в страховой лицензированной компании.

Возможности страховой защиты:

  1. Когда мы ведем речь о страховании в обществе, то подразумеваем солидарную ответственность всех его участников, по сути, оно ничем не отличается от страховой компании также обязательно наличие лицензии на такой вид страхования. Такой способ страховой защиты несет в себе определенные риски, самый главный из них — это солидарная ответственность всех участников, при банкротстве одного.
  2. Когда дело касается банковской гарантии поручительства, то здесь все не так просто поскольку возникает необходимость внесения залога, в размере 30% от стоимости объекта, который послужит гарантией исполнения обязательств застройщиком перед банком. Кроме этого, Центральный банк выдвигает ряд условий для финансовых учреждений, выступающих поручителями: стоимость имущества таких учреждений не может быть менее 1(одного) миллиарда рублей, уставной капитал 200 (двухсот) миллионов, а минимальный срок его работы должен составлять 5 (пять) лет.
  3. Со страховой компанией дело представляется не таким сложным, сильная конкуренция между ними играет на руку застройщику. Удается выбрать лучшую цену, тариф, зафиксировать ставку на время действия договора. Нет волокиты с оформлением всех нужных документов, к тому же оплачивает страхование ответственности застройщик после выполнения работ. Таким образом, преимущества такого способа страхования очевидны.

Законодательная база

Основной платформой, регулирующей отношения всех участников данного вида деятельности — порядок расчетов, условия страхования, порядок ответственности и всего прочего, что с ней связано, призваны: Гражданский Кодекс Рф, Жилищный Кодекс РФ, Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214 — ФЗ (по состоянию на 2016 год). На последнем остановимся подробнее.

С 1 октября 2015 года (Федеральным Законом N 263 — ФЗ), в данный закон вступили в силу некоторые дополнения и изменения, и теперь он — это единственная не противоречащая законодательству РФ форма покупки жилья, посредством долевого строительства.

Основные моменты по внесенным изменениям в 214 — ФЗ:

  1. Регламентирован порядок использования привлеченных средств.
  2. Расширен перечень документов для ознакомления дольщиков.
  3. Введена ежеквартальная обязанность по публикации дебиторской и кредиторской задолженности застройщика.
  4. Усилена материальная ответственность за незаконное привлечение денежных средств на долевое строительство застройщиком.
  5. Установлена ответственность застройщика за сдачу незавершенного капитальным строительством объекта, банкротства до его надлежащей сдачи.
  6. Предусмотрена обязанность застройщика страховать ответственность за неисполнение обязательств из собственных средств.
  7. Установлен максимальный, 2-х месячный срок рассрочки платежа по договору долевого участия.

Уважаемый читатель, наша статья рассказывает о типовых решениях юридических вопросов.

Хотите узнать,
как решить Вашу проблему?

Напишите свой вопрос ↓

Правила страхования

Страховое соглашение застройщик регистрирует в Росреестре, который, в свою очередь, выступает контролирующим органом. Договор составляется на каждую долю, чья стоимость реализации будет являться эквивалентом страховой суммы.

Выгодоприобретатели — физические и юридические лица, могут быть изменены по договору страхования, о чем в обязательном порядке уведомляется страховщик.

Застрахованное лицо само доводит до дольщиков правила и условия, а также возможные специфические особенности страхования. Кроме вышеуказанного Федерального закона, правила страхования может устанавливать общество взаимного страхования и компания — страховщик.

Основные понятия:

  1. Материальные, имущественные интересы застройщика и третьих лиц (клиентов-дольщиков), будут являться объектом страхования, поскольку именно такие интересы подвергаются максимальному риску, в ходе выполнения договорных отношений.
  2. Неисполнение застройщиком своих обязательств либо их ненадлежащее исполнение, связанных с капитальным строительством конкретного объекта, будет признаваться страховым случаем.
  3. Страховщик — это такая компания, которая действует на основании выданной лицензии государством, на право заниматься страхованием застройщиков — участников долевого строительства.

Необходимые документы

Чтобы страхование ответственности стало возможным, а регистрация договора долевого участия в Росреестре была успешной, застройщику потребуются документы:

  1. Проектная декларация.
  2. Разрешение на выполнение работ по капитальному строительству.
  3. Соглашение долевого строительства.
  4. Уставные документы (копии, с предоставлением оригиналов на обозрение).
  5. Документы, подтверждающие техническое и экономическое обоснование строительства объекта.
  6. Бумаги по финансовой отчетности.
  7. Все данные об имеющихся кредиторах (банковские выписки об отсутствии несвоевременных платежей по заемным средствам в банковских учреждениях).

При страховании организации-застройщику потребуются: все уставные документы, бумаги, показывающие финансовую состоятельность, зарегистрированный договор также могут понадобиться документы, подтверждающие положительный опыт предыдущих сделок.

Частному лицу достаточно иметь гражданский паспорт и свидетельство ИНН.

Цена страховки долевого строительства

Размер минимальной страховой суммы, отталкивается от стоимости жилого помещения конкретного дольщика и ставки по тарифу. Договор считается вступившим в силу после внесения первого страхового взноса. Сумма страховки может быть выплачена как одним платежом, так и несколькими.

Франшиза в таком виде договоров не предусмотрена. Страховщик делает дольщиков информированными, относительно объема произведенного страхового возмещения.

После произведенной выплаты по страховому случаю третьему лицу, страховщик вправе обратиться в порядке регрессных требований к застройщику, если иное не предусмотрено законом или договором.

На сегодняшний день средняя тарифная ставка составляет 0,6-0,8%. Страховая компания сама рассчитывает коэффициент ставки исходя из конкретной ситуации: объект (срок и стоимость постройки), этапность строительства, число дольщиков и т. д.

Как оформить договор

Компании-застройщику для заключения договора необходимо иметь в собственности либо на правах безвозмездного пользования, аренды (со вступлением последних изменений-субаренды) участок земли, предназначенный под постройку жилого объекта.

Также необходимо иметь соответствующее разрешение, которое будет являться основанием для начала работ по застройке.

Договор может быть расторгнут либо досрочно прекращен по согласованию всех сторон, с обязательным письменным уведомлением (соглашением) всех долевых участников. Данное обстоятельство не освобождает страховщика от обязанности произвести выплату страхового возмещения по всем возникшим в ходе исполнения договора страховым случаям.

Что является страховым случаем:

  1. Объявление застройщиком себя банкротом.
  2. Неполучение назад денежных средств, вложенных в капитальное строительство.
  3. Непредоставление дольщикам жилого помещения, указанного в ДДУ.
  4. Приостановление строительства (значительная задержка) и др.

Определенного лимита страховых случаев нет, этот список может расширяться по согласованию сторон. Ограничены лишь максимальные размеры страховой премии.

В каких компаниях можно оформить

К страховым компаниям располагающими возможностью заключать такого характера договора, выдвинуты довольно серьезные требования:

  1. Постоянный оборот компании не должен снижаться, менее чем до 400 (четыреста) млн.р.
  2. Уставной капитал должен составлять минимальную сумму, равную 120 (сто двадцать) млн.р.
  3. Требуется чтобы компания проработала на рынке не менее пяти лет.
  4. Иметь положительную динамику финансового развития в ближайшем будущем.

На сегодняшний день существует список лицензированных страховых компаний, допущенных к такому виду страхования, например: Восхождение; Инвестстрах; МСЦ; Проминстрах; ГУТА; Приоритетное страхование и пр.

Выплата страховых возмещений

Сумма страхового возмещения находится в прямой зависимости от договорной цены на воздвигаемый объект недвижимости. Она никак не может быть ниже среднерыночной стоимости 1 (одного) кв.м. жилого помещения в конкретном регионе (области).

Срок давности на выплату страхового возмещения составляет 2 (два) года, после прекращения действия договора.

Не предусмотрены выплаты суммы, по причине «заморозки» сроков строительства либо продления момента завершения строительства объекта и его приемки государственной комиссией.

Срок действия договора страхования

Сроки действия таких договоров устанавливаются исходя из момента окончания (завершения) капитального строительства всего недвижимого объекта, его приемки государственной комиссией, и появления возможности получить клиенту компании-застройщика свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Мужчина и женщина

Такой договор будет являться недействительным, в случае отсутствия обязательной регистрации. Полис признается его неотъемлемой частью.

Возможные проблемы страхования ответственности застройщика при долевом строительстве

Главная проблема с которой может столкнуться застройщик — это проявления нестабильности социально-экономического положения в стране, оно спровоцирует резкий спад спроса на недвижимое имущество, рост ставок по ипотечным кредитам, значительно снизит платежеспособность населения.

Это нанесет урон всем застройщикам сразу, а размер такого урона будут диктовать — срок восстановления экономической ситуации и эффективность принятых для этого мер.

Наша система страхования отличается от системы западных стран — в ней не предусмотрена возможность страховщика, брать воздвигаемый объект недвижимости в форме залога и возможность перестрахования рисков и ответственности.

Понравилась статья?
Загрузка...

Уважаемый читатель, наша статья рассказывает о типовых решениях юридических вопросов.

Хотите узнать,
как решить Вашу проблему?

Напишите свой вопрос ↓

Оставить комментарий

очиститьОтправить