Приобретение объекта недвижимости всегда ответственный поступок. Подходить к данному вопросу следует очень тщательно. Помещение следует полностью осмотреть и произвести проверку всех документов у продавца. Помимо договора купли-продажи между продавцом и покупателем, составляется передаточный акт, в котором указывается описание объекта недвижимости. Как его правильно составить, на что обратить внимание и другие вопросы рассмотрим в данной статье.
Законодательная база
Согласно, законодательной базы РФ, существуют определенные процедуры при передаче жилья новому собственнику. Бюрократизм процедур необходим для защиты прав и интересов обеих сторон. Сделки по недвижимости следует производить в письменной форме и регистрировать в соответствующем государственном органе.
Дадим определение передаточному акту. Это документ, согласно которому подтверждается факт передачи недвижимости по договору (ст. 556 ГК РФ). Подписав акт, права и список обязанностей по объекту недвижимости переходят к покупателю. Также уже новый собственник должен заниматься содержанием и обслуживанием помещения, коммунальным обслуживанием и отвечать за сопутствующие риски и повреждения.
До момента подписания акта все вышеуказанные аспекты несет на себе продавец. То есть в случае возникновения непредвиденных рисков, гибели объекта недвижимости и другое спрашивать будут с продавца. Возникнувшие споры придется решать в судебном порядке. Отдельно стоит отметить, что при наличии данного акта, при плохом здоровье продавца, жилое помещение не может включаться в наследуемое имущество. Об этом нам говорит практика Арбитражного суда.
Согласно, закону договор купли-продажи считается исполненным в полной мере только при заключении передаточного документа на жилое помещение. Подписав документ, сторона продавца и сторона покупателя подтверждают, что претензий по объекту недвижимости к другой стороне не имеют.
Отдельно стоит отметить, что подписанный договор, без подписания передаточного акта не является основанием перехода прав собственности к новому владельцу. Переход осуществляется после подписания договора купли-продажи, передаточного акта и регистрации сделки.
Необходимость составления передаточного акта
Для покупателя подписание передаточного акта более важно, чем для продавца по следующим причинам:
- Техническое состояние квартиры. Когда по факту покупатель наблюдает совсем другое состояние квартиры, чем прописано в договоре. В этом случае все нюансы указываются в сопроводительном акте. Наиболее важно это в случае покупки недвижимости от застройщика. Например, стены с трещинами, пол неровный – нужно указать в акте.
- Акт указан как обязательный документ в договоре купли-продажи. Если данное условие прописано в договоре, Росреестр не выдаст свидетельство без обоих документов. Когда данный пункт не указан, то свидетельство будет выдано без проблем.
- Налоговый вычет получают только при предоставлении передаточного акта. Значение акта для продавца меньше, чем для покупателя, но тоже важно. Как указывалось выше, в случае стихийных происшествий или неприятностей (затопление, пожар) без подписанного акта покупатель может потребовать с бывшего владельца оплатить урон. Без акта нет доказательств, что квартира была передана. Следовательно, по закону продавец является владельцем недвижимости и обязан оплатить ремонтные работы.
Требования к передаточному акту
Как любой документ передаточный акт должен составляться в письменной форме. Форма произвольная, в законе нет определенных условий.
Передаточный акт должен включать в себя обязательные условия:
- Наименование документа.
- Место составления.
- Дата составления.
- Данные продавца и покупателя (фамилия, имя, отчество, паспортные данные).
- Подписи продавца и покупателя (расшифровка подписей).
- Описание жилого помещения (площадь, адрес, этаж).
- Смотровой лист (описание жилого помещения, фотографии).
- Основание перехода прав собственности.
- Реквизиты договора, к которому составлен акт.
Необязательные условия:
- Передача ключей от всех дверей и почтового ящика.
- Погашение коммунальных платежей и других счетов по квартире.
- Указание отсутствия материальных претензий (чаще оформляется расписка о получение денежных средств).
Какие сведения должны быть отражены в договоре
Как выше указывалось в законодательстве нет образца акта передачи квартиры по договору купли-продажи. Вследствие того, что он подписывается с двух сторон, то и составляться он должен в двух экземплярах. Наполненность акта зависит от условий, которые прописаны в договоре. Опираясь на последний, составляется акт.
Обязательные и необязательные условия требующие внесения в договор рассмотрены ранее.
Характеристики квартиры, которые отражаются в акте:
- наличие коммуникаций;
- проведение или отсутствие электричества;
- наличие телефонного кабеля;
- наличие кабеля интернета;
- состояние пола, стен, потолка;
- количество комнат;
- общий метраж квартир и каждой комнаты в частности;
- информация об отсутствии долгов по коммунальным платежам и другим счетам, относящимся к недвижимости.
Всю информацию по квартире следует расписать очень подробно. Подписание документа покупателем означает его полное согласие с приобретаемым имуществом.
Образец акта приема-передачи квартиры
г. ___________________ «___» ______________ 20__г. _
Мы, _______________________________________________, проживающий(ая) по адресу_____________________________________________________, паспорт серии ____ № ________, выдан «__» ________ 20__г., __________________________________________, 19__г. рождения, место рождения ___________________________, именуемый(ая) в дальнейшем “Продавец”, и _________________________________, проживающий(ая) по адресу _______________________________________________, паспорт серии ____ № ________, выдан «__» ________ 20__г., ____________________________________, 19__г. рождения, место рождения ______________________________________, именуемый(ая) в дальнейшем “Покупатель”, в соответствии со статье 556 ГК РФ, составили настоящий акт о нижеследующем:
Продавец передал, а Покупатель принял квартиру, расположенную по адресу: _________________________________________________________________________
в соответствии с договором купли-продажи, заключенным в простой письменной форме «__» ___________ 20__г., зарегистрированным в ______________ «__» ________ 20__г., запись регистрации № _______________.
Продавец передал, а Покупатель принял указанную квартиру надлежащего качества (ст. 475, 557 ГК РФ), в том числе ключи от квартиры, а также квитанции и счета об оплате коммунальных платежей и прочие документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам и плате за пользование телефоном.
Деньги за проданную квартиру Продавец от Покупателя получил полностью в сумме ________.
Материальных претензий друг к другу стороны не имеют. Договор и акт подписаны добровольно. Стоимость квартиры взаимосогласована.
При возникновении задолженности по телефонному номеру __________________ до «__» ______________ 20__г. включительно, Продавец обязуется оплатить ее в полном объеме (в том числе междугородние и международные переговоры).
Продавец:
Покупатель:
_____________/______________/ ______________ _______________/_______________/
(подпись, ФИО)
Как правильно принять квартиру
Для того чтобы правильно помещение следует со всей внимательностью осмотреть объект недвижимости. Сверить характеристики и техническое состояние, указанное в договоре с тем, что есть на деле.
Просмотрите внимательно все отделочные работы, коммуникации, электропроводку. Покупая недвижимость с мебелью, проверьте ее состояние. В случае, расхождения, укажите в передаточном акте или дополнительном приложении. Покупатель может либо договориться с продавцом о времени устранении недочетов или финансовой компенсации.
Затягивание передачи квартиры продавцом
Часто затягивание передачи квартиры сопровождается выездом бывшего хозяина на новую жилплощадь. В большинстве случаев по договоренности сторон: вносится предоплата за квартиру при условии выезда владельца в день подписания соглашения.
Обговорите момент выезда заранее. Например, пропишите этот пункт в договоре купли-продажи или договоритесь обоюдно. По закону, продавец обязан исполнить свои обязанности в течение семи дней. Иначе покупатель может обратиться с иском в суд и через него выселить предыдущего хозяина. Тогда вопрос будет решаться с силами полиции.
Отказ в подписании акта
- Первичный рынок. Сторонами сторон выступают застройщик и покупатель. Если первый отказывается подписывать акт, то по закону обязан ежедневно выплачивать 1/300 ставки рефинансирования от суммы договора.
- Вторичный рынок. Стороны: покупатель и продавец (физическое или юридическое лицо). Выплачивают пеню, в случае отказа, которая прописана в договоре купли-продажи.
Таким образом, передаточный акт составлять необходимо. Он выгоден как для продавца недвижимости, так и для покупателя. После подписания договора и акта покупатель становится полноправным владельцем квартиры. В нем он может указать все недостатки внутри помещения и подписать с продавцом дополнительное приложение.