Как оформить куплю-продажу квартиры — пошаговая процедура

Вначале изучается история квартиры и всех ее жильцов, которые были прописаны за время ее существования.

Проверка недвижимости:

  • сведения о капитальных ремонтах, перепланировках;
  • сведения о состоянии сетей коммуникации;
  • достоверность документов по установлению прав;
  • пребывание квартиры в залоге в банке.

Макет дома и документы

Покупатель имеет право запросить у продавца:

  • кадастровое свидетельство;
  • выписку из домовой книги;
  • cправку НД и ПНД на всех владельцев.

Покупатель может сам посетить Росреестр для заказа документа. Он содержит сведения о квартире и выдается по заявлению закупщика без разрешения собственника. Справка — это официальный документ, включающий имя владельца квартиры и юридические обоснования приобретения им прав на собственность. Это делается перед тем, как подписывается договор.

 Скачать образец договора купли-продажи квартиры в формате MS Word.

Примите во внимание, что срок выполнения выписки – до 10 дней. С 1 марта 2013 г. данные договоры не проходят регистрацию согласно ст. 558 ГК РФ. Впрочем, переоформление, по данным договорам, как и прежде подлежит оформлению, потому подавать документы в Росреестр нужно согласно ст. 551 ГК РФ.

При проведении операции по приобретению жилья нужно выполнить следующие шаги:

  1. Нужно подготовить документы:
    • договор купли-продажи;
    • паспорта продавца и приобретателя, для военнослужащих — паспорт и приписное свидетельство;
    • свидетельство о праве на имущество.
  2. Сделать заказ и забрать документы из БТИ:
    • план этажей;
    • кадастровое свидетельство;
    • экспликацию.
  3. Получить квартирное свидетельство и выпись из домовой книги. Предъявляются ЕИРЦ в день посещения по заявлению безвозмездно с пенсионным удостоверением.
  4. Взять копию лицевого счета финансов и справку в ЖЭКЕ об неимение долгов. В РЭУ нужно предоставить квитанции коммунальных оплат за последний месяц.
  5. Согласовать с супругом проведение сделки по переоформлению жилья. Согласие потребуется, если жилье было куплено в браке. Согласие заверяется у нотариуса. Если в жилище прописаны малолетние дети, то требуется получить согласие от органов опеки.
  6. Сделать заказ и получить выписку из ЕГРП. Выписывание из ЕГРП подтвердит неимение задержаний, можно забрать в Росреестре за 5 дней со времени получения запроса. К тому же, выпись может быть получена нотариусом по электронной почте немедленно. Документ по выписыванию нужен, чтобы приобретатель перед соглашением мог убедиться, что жилище, как и прежде является имуществом продавца и нет регистрации обременений.
  7. Оформить договор купли-продажи. Документ подписывают две стороны, а заверения нотариуса не требуется. Документ включает в себя данные, которые потребуются для заверения недвижимости: адрес квартиры на определенном участке земли, его площадь в соответствии с бумагами, а также стоимость объекта в соответствии со ст. 554, 555 ГК РФ; п. 6 ст. 12. В документе — указываются все жители, которые обладают правом пользования недвижимостью.
  8. Подать документы на оформление государством в Росреестр. Заявление и документы предоставить лично, отправить в электронном виде или по почте согласно п. 2 ст. 16. Заплатить пошлину за оформление — 2000 рублей.
  9. Забрать оформленные документы.

Переоформление квартиры при покупке

Важное для приобретателя – сделать заключение договора с агентством недвижимости. Риелторы умеют получать достоверные сведения о недвижимости, знают изменение цен. Компания окажет помощь приобретателю в подборе жилья, сделает проверку его истории. Фирмы риелторов берут на себя риски по совершению сделки.

При выборе риэлтерской компании нужно обращать внимание на:

  • cрок работы на рынке;
  • список предоставляемых им услуг;
  • предложения друзей;
  • отзывы пользователей.
При посещении агентства, осмотрите офисное помещение. Стоит изучить документ предоставления услуг, в котором должна быть стоимость жилища. Поговорите о возможности лично присутствовать при передаче аванса.

Таким образом, вы осуществите контроль над деятельностью риелторов. Вы обладаете этим правом, поскольку вы оплачиваете процедуру. Сейчас она от 2 до 7% от цены квартиры. Если стоимость ниже, то следует задуматься. Если стоимость услуг фирмы риелторов выше 7%, значит, что фирма имеет желание получить лишнюю прибыль.

Покупка квартиры проходит два этапа:

  • проверка достоверности документов;
  • проведение процедуры по покупке жилья.

КС РФ принял решение, по которому приобретателя жилья невозможно выселить. На практике это не так. В помещении может кто-нибудь остаться и затребовать ее через суд. Помимо того, у собственника недвижимость могут забрать, если она была продана против желания истца.

Собственник имеет право затребовать возмещения убытков. В течение 10 лет бывшие владельцы могут оспорить соглашение.

Чтобы жить спокойно следует предупредительно относиться к покупке недвижимости:

  1. Требуется удостовериться, что продавец жилья реально ее владелец.
  2. Спросите у него паспорт и сверьте его паспортные данные с бумагами.
  3. Если продажу квартиры пытаются осуществить по доверенности, то этот вариант лучше не использовать.
  4. Дальше удостовериться в дееспособности собственника. Забросите справку из наркологической и психоневрологической поликлиник о том, что он не стоит там на учете.

Дальше нужно сделать перепродажную экспертизу документов. При помощи ее можно найти факторы, которые помогут опротестовать в суде соглашение. Для выявления их выполняется экспертиза истории недвижимости.

В домовой книге числятся все жители квартиры. Чтобы взять сведения нужно попросить собственника жилья дать вам доверенность. Здесь же вам выдадут копию лицевого счета с указанием технических характеристик и количества прописанных людей.

В особенности следует заострить внимание, если кто-нибудь из жильцов находится в тюрьме или на срочной службе. На время они могут быть выписаны, но возвратившись, смогут снова прописаться. Приобретать такое жилье не стоит даже если вас станут убеждать, что они не буду претендовать на имущество.

Часто сделки отменяются, в силу того, что была представлена ложная справка из центра расчетов. После регистрации обнаруживается, что в помещении прописаны люди, которые не дали согласие на продажу.
Удостоверьтесь, что все жильцы приняли участие в приватизации. Если этим правом не все воспользовались, то должны оформить заявление об отказе. Дети, не достигшие совершеннолетия должны тоже принимать участие в приватизации.

Приобретение жилища – это определенные риски. Поэтому для защиты интересов используют задаток и аванс. Задаток представляет собой сумму денег, которую закупщик отдает продавцу. Если сделка не произошла, то он возвращается. При отказе приобретателя, задаток останется у продавца. При виновности продавца, он должен вернуть его и заплатить штраф.

Договор может составляться в виде расписки, так и на бланке. В ней указываются ФИО сторон, место проживания, их данные из паспорта, величина задатка и время выполнения обязательств. Если сделка не состоялась, то аванс по закону возвращается за вычетом сделанных расходов. Его величина составляет наименьшую величину от цены недвижимости и имеет значительную роль вначале сделки. Договор о внесении аванса надо оформить письменно.

Есть еще один метод юридической безопасности квартиры. Посетить страховую фирму до сделки, где застраховать жилье на всю денежную сумму сделки от потери прав на имущество. В компании есть перечень<<плохих>> квартир, если они не хотят страховать предложенную вами квартиру, вам лучше не заключать это соглашение.

Куда подаются документы

Теперь приобретатель — новый собственник жилья. Несмотря на то что помещение уже не принадлежит продавцу, но прав все еще остаются за продавцом до регистрации государством. Оба участника должны прийти в Росреестр. Они могут отправить заявление письмом на почте. При личной явке бланки заполняются при сотруднике. Если никто не смог прийти, то заявление могут заполнить доверенные лица.

Они должны иметь доверенности, заверенные нотариусом. Если есть дети до 14 лет, то заявление должны подавать родители. Если продавец и приобретатель приняли решение отправить свои бумаги по почте, то надо заверить свои подписи у нотариуса на заявлении и договоре.

В почтовое письмо надо вложить опись, оценить его и послать с уведомлением о вручении.
На ресурсе Росреестра работает портал, имеющий возможность делать заказы через интернет. Для того чтобы использовать эти услуги, нужна электронно-цифровая подпись, которую можно получить онлайн на приеме в Росреестре.

Список документов

  1. Заявление на регистрацию.
  2. Документы о праве на имущество.
  3. Квитанция об оплате государственной пошлины.
  4. План помещения или кадастровое свидетельство.
  5. Паспорта участников и их копии.
  6. Доверенность.
  7. Акт приема-передачи три экземпляра.
  8. Договор купли-продажи в трех экземпляра.
  9. Брачное свидетельство.
  10. Соглашение органов опеки.

Если в жилище остается кто-нибудь жить, тогда нужно предъявить справку из ЖЭКХ. Все документы следует предоставлять в оригинале совместно с копиями.

Сроки

Законодательством предусмотрен заданный срок для проведения регистрации — составляет 21 день. Если вашу заявку одобрили, то выполняется регистрация вашего права на имущество и выдается документ.

Нюанс

При прекращении действия договора приобретатель обязан сделать возврат указанной в нем суммы, а не действительно полученные им денежные средства. Данные убытки не так страшны, как потеря больших денег.

Чтобы избежать таких последствий нужно сделать проверку чистоты жилища:

  1. Нужно узнать число жильцов и их движение. Если в течение последнего времени было совершено ряд переходов прав собственности, то все действия сделаны для маскировки незаконности.
  2. Нужно внимательно относиться ко всем собственникам квартиры, ведь среди них могут оказаться недееспособные лица, не имеющие право принимать участие в сделке. Проверить надо всех прописанных в помещении. Если среди них есть малолетние, тогда нужно произвести особенный порядок отчуждения.
  3. Квартира должна быть без залога и обременения.
  4. Продажа жилья с приватизацией обладает своими особенностями. Наиболее частым нарушением является устранение детей.
  5. Также препятствием к владению недвижимым имуществом могут стать определенные действия бывших хозяев. К примеру, сделана незаконная перепланировка.

Полная картина о собственниках и их правах на жилье у вас сложится после ознакомления с выпиской из Рос реестра. С полученными документами следует обратиться к юристу, он сделает вам разъяснения. Покупка недвижимости требует крупных финансовых вложений, потому ни один вопрос не следует выпускать.

Понравилась статья?
Загрузка...

Задайте свой вопрос и получите бесплатную юридическую консультацию прямо сейчас

Оставить комментарий

очиститьОтправить